Drittschützende Normen

Keine Rechtsberatung. Diese Seite stellt Textauszüge aus der Teilungserklärung sachlich dar und ordnet sie allgemein rechtlich ein. Ob und inwieweit einzelne Bestimmungen im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander drittschützende bzw. nachbarschützende Wirkung entfalten, ist eine Frage des Einzelfalls, die – soweit ersichtlich – Gegenstand der unter Rechtsstreitigkeiten dokumentierten gerichtlichen Verfahren war bzw. ist. Eine eigene rechtliche Bewertung nimmt diese Seite nicht vor.

Der Grundgedanke

Eine Norm (Gesetz, Satzung, oder – wie hier – eine Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) hat drittschützende Wirkung, wenn sie nicht nur die Allgemeinheit oder eine Vertragspartei schützen soll, sondern erkennbar auch die Interessen eines individuell bestimmbaren Dritten – hier: der übrigen Wohnungseigentümer. Im Wohnungseigentumsrecht wird dies u. a. bei Bau- und Nutzungsbeschränkungen diskutiert, die der Wahrung eines einheitlichen Gebietscharakters dienen (vergleichbar dem baurechtlichen Gebietserhaltungsanspruch).

Relevante Passagen der Teilungserklärung

1. Bebaute Fläche je Ferienhaus (Dienstbarkeit zugunsten der Hansestadt Lübeck)

“es dürfen nur solche Ferienhäuser errichtet werden, deren bebaute Fläche 35 m² zuzüglich eines überdachten Freisitzes, der auch als Wintergarten ausgestaltet werden darf, bis zu maximal 10 m² nicht übersteigt”

— Dienstbarkeitsbewilligung der Hansestadt Lübeck vom 07.05.2003, lit. c)

Diese Baubeschränkung ist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Hansestadt Lübeck im Grundbuch eingetragen. Sie prägt zugleich den einheitlichen Charakter der gesamten Wochenendhaussiedlung (kleinteilige Ferienhausbebauung). Die tatsächlichen Gebäudeflächen je Einheit sind in der GIS-Übersicht im Mitgliederbereich zusammengestellt.

2. Duldungspflicht bei Bebauung des Nachbargrundstücks

“Jeder Wohnungseigentümer duldet die anderweitige Bebauung eines benachbarten Sondernutzungsrechtes, sofern das Wochenendhaus von der gemeinsamen Grenze der Sondernutzungsrechte einen Abstand von mindestens 1,75 m einhält und die Errichtung des Gebäudes bauordnungsrechtlich genehmigt wurde.”

— Teilungserklärung, Teil III, § 1 d)

Diese Klausel formuliert die Duldungspflicht der Nachbarn ausdrücklich als bedingt: Sie gilt nur, wenn (a) der 1,75-m-Grenzabstand eingehalten und (b) eine bauordnungsrechtliche Genehmigung vorliegt. Im Umkehrschluss lässt sich daraus lesen, dass ein Wohnungseigentümer eine Bebauung, die eine dieser beiden Voraussetzungen nicht erfüllt, nicht dulden muss.

3. Weitere einschlägige Bestimmungen

• Nutzungsbeschränkung auf Erholungszwecke, kein dauerndes Wohnen (Dienstbarkeit Hansestadt Lübeck, lit. a)
• Dachneigung max. 25°, Traufhöhe max. 3 m, Firsthöhe max. 5 m (Dienstbarkeit Hansestadt Lübeck, lit. b)
• Gewerbeverbot einschließlich gewerblicher Vermietung, mit benannten Ausnahmen (Teilungserklärung, Teil III, § 2 a)

Einordnung: die Entscheidung des BGH vom 08.03.2024

Ob die 35+10-m²-Grenze im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander drittschützend ist, war zentraler Streitpunkt der Verfahren vor AG Lübeck, LG Itzehoe und BGH (Az. V ZR 119/23) – siehe die kuratierte Verfahrensübersicht im Mitgliederbereich.

Der Bundesgerichtshof hat dazu am 08.03.2024 eine grundsätzliche Aussage getroffen (Rn. 16 des Urteils):

“Es übersieht, dass die Festsetzung in einem Bebauungsplan über die Grundfläche der Wochenendhäuser in einem Wochenendhausgebiet Teil der Gebietsfestsetzung (§ 10 Abs. 1, Abs. 3 Satz 3 BauNVO) ist und deshalb drittschützenden Charakter hat. Eine solche Festsetzung unterscheidet sich von sonstigen Festsetzungen zur Grundfläche gemäß § 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, die nur das Maß der baulichen Nutzung betreffen und die in der Regel nicht drittschützend sind.”

Kurz zusammengefasst: Der BGH hat die gegenteilige Auffassung des LG Itzehoe (keine drittschützende Wirkung) verworfen. Weil die 35+10-m²-Grenze im Bebauungsplan nicht bloß eine allgemeine Nutzungsmaß-Regelung ist, sondern den Gebietstyp “Wochenendhausgebiet” mitdefiniert, ordnet der BGH sie – anders als gewöhnliche GRZ-/Nutzungsmaß-Festsetzungen – als drittschützend ein. Das bedeutet: Die übrigen Wohnungseigentümer können sich grundsätzlich auf ihre Einhaltung berufen.

Damit noch nicht entschieden ist, ob im konkreten Fall (Waldweg 7) tatsächlich eine Eigentumsbeeinträchtigung vorliegt – insbesondere, ob der 2018 durchgeführte Umbau von der erteilten Baugenehmigung gedeckt ist und ob Bestandsschutz besteht. Diese Tatsachenfragen klärt das Landgericht Itzehoe im wiedereröffneten Berufungsverfahren (siehe Verfahrensübersicht).